La inversión inmobiliaria en Marruecos está abierta, con carácter general, a cualquier persona física o jurídica española, sin necesidad de residencia ni de socio local. La ley marroquí no hace distinción entre comprador nacional y extranjero salvo en un punto: los terrenos de uso agrícola. Fuera de esa excepción, un inversor español puede comprar una vivienda, un local comercial, una nave industrial o un terreno urbano en las mismas condiciones que un ciudadano marroquí.

Lo que de verdad cambia entre comprar en España y comprar en Marruecos no es el derecho a adquirir, sino la forma de estructurar la operación: qué cuenta bancaria se usa, qué impuestos se pagan en cada fase (compra, alquiler, venta) y, sobre todo, qué hay que conservar para poder devolver el capital y los beneficios a España sin bloqueos. Esta guía repasa cada uno de esos puntos con los datos vigentes en 2026.

Lo esencial

• Los extranjeros pueden comprar casi cualquier inmueble en Marruecos; la única restricción real son los terrenos agrícolas.
• La compra genera gastos de entre el 6% y el 8% del precio: registro, conservación de la propiedad, notaría y, si la hay, agencia inmobiliaria.
• El alquiler tributa al 10% o al 15% sobre la renta bruta (con una reducción del 40% ya incorporada), según se supere o no el umbral de 120.000 MAD anuales.
• La venta con beneficio paga la Taxe sur le Profit Immobilier: 20% de la plusvalía neta, con un mínimo del 3% del precio de venta aunque no haya ganancia.
• Repatriar el dinero a España no depende de «registrar» la inversión ante la Office des Changes, sino de poder demostrar que el capital entró por una cuenta en divisas o en dirhams convertibles y tener la documentación que pruebe la trazabilidad de la compra.

1. ¿Puede un español comprar un inmueble en Marruecos? Lo que dice la ley

Sí. El Derecho marroquí no distingue, en materia de adquisición de bienes inmuebles, entre nacionales y extranjeros, con independencia de que el comprador resida o no en el país. Puede adquirir en plena propiedad, arrendar, ceder o legar el inmueble en las mismas condiciones que cualquier ciudadano marroquí, y el título de propiedad que reciba tiene el mismo valor legal.

La única restricción real: los terrenos agrícolas

La excepción son los terrenos calificados como agrícolas fuera del perímetro urbano. Aquí conviene un matiz que pocas guías señalan: aunque hubo una reforma legal orientada a abrir este mercado a la inversión extranjera, a falta del reglamento de desarrollo que la haga aplicable en la práctica, los extranjeros siguen sin poder comprar suelo agrícola de forma directa a día de hoy. Quien quiera participar en un proyecto agrícola o adquirir una finca rústica necesita, en la práctica, constituir una sociedad marroquí (una SARL, por ejemplo) para hacerlo de forma indirecta, o explorar fórmulas de arrendamiento de larga duración, que sí están permitidas.

Comprar como particular o mediante una sociedad

Para vivienda, locales comerciales, oficinas o naves industriales, comprar como persona física es perfectamente válido y, para una operación puntual, suele ser la vía más simple. La sociedad marroquí entra en juego cuando el inversor prevé varias adquisiciones, quiere separar el patrimonio inmobiliario de su patrimonio personal, o necesita rodear la restricción sobre suelo agrícola. Más adelante en esta guía se compara con detalle cuándo conviene cada opción.

2. El proceso de compra, paso a paso

Verificar el título de propiedad antes de firmar nada

No todos los inmuebles en Marruecos están inscritos en el Registro de la Propiedad (Conservación de la Propiedad / ANCFCC). Existen propiedades que solo constan mediante una cadena de escrituras privadas (melkia), sin inmatricular. Comprar un inmueble sin título registrado no es ilegal, pero multiplica el riesgo de disputas sobre la titularidad real y complica notablemente la financiación y la reventa futura. El primer paso de cualquier operación seria es que un profesional compruebe, en el propio registro, que el vendedor es efectivamente el propietario, que el inmueble no tiene cargas, hipotecas ni embargos, y que la superficie y los límites coinciden con lo negociado.

Abrir la cuenta en dirhams convertibles

Para que la operación se beneficie del régimen de convertibilidad —el que permite después transferir a España el alquiler, la plusvalía o el capital si se vende— los fondos deben entrar en Marruecos a través de una cuenta bancaria en divisas o en dirhams convertibles abierta a nombre del comprador extranjero. Esta cuenta se puede abrir sin autorización previa de la Office des Changes, pero conviene hacerlo antes de comprometer ningún pago, porque es el canal que después sirve de prueba de que el dinero es de origen extranjero.

La firma ante notario

La intervención de un notario (adoul para determinados actos, o notario de tipo moderno para el resto) es obligatoria para formalizar la compraventa. El notario redacta y autentica el contrato, verifica la identidad de las partes y gestiona el pago de los impuestos de la operación. Es aconsejable, además, contar con un abogado propio —no solo el notario, que actúa de forma neutral entre las partes—, sobre todo si el comprador no domina el árabe o el francés, idiomas en los que se redacta la documentación.

3. Qué impuestos se pagan al comprar (gastos de adquisición)

Comprar un inmueble en Marruecos añade, sobre el precio pactado, entre un 6% y un 8% adicional en concepto de impuestos y honorarios:

• Derechos de registro (droits d’enregistrement): 4% del precio declarado para un inmueble de uso residencial construido; se reduce al 3% para vivienda social bajo determinadas condiciones.
• Conservación de la Propiedad: en torno al 1%-1,5% del valor, para inscribir la venta y el nuevo titular en el título de propiedad.
• Honorarios notariales: entre el 0,5% y el 1% del precio, más el 10% de IVA sobre esos honorarios.
• Comisión de la agencia inmobiliaria, si la ha habido: habitualmente entre el 2% y el 2,5%, a cargo del comprador salvo pacto distinto, y negociable.

A esto hay que sumar, cada año que se sea propietario, los impuestos de tenencia que se explican en el siguiente apartado.

4. La fiscalidad si decide alquilar el inmueble

Impuestos que se pagan tenga o no inquilino

Mientras la vivienda esté vacía o se use como residencia (propia o de un familiar directo), se paga el impuesto de vivienda (taxe d’habitation), calculado sobre el valor locativo del inmueble por tramos progresivos; si es la residencia principal, se aplica una reducción del 75% sobre ese valor. En cuanto el inmueble se alquila, este impuesto desaparece y su lugar lo ocupa el impuesto sobre la renta del alquiler. Aparte, y con independencia de que esté alquilado o vacío, se paga siempre la tasa de servicios comunales: el 10,5% del valor locativo en zona urbana (6,5% en zonas periféricas).

Cómo tributa la renta del alquiler

Desde la reforma de 2023-2025, los ingresos por alquiler se benefician de una reducción a tanto alzado del 40% sobre el importe bruto cobrado, sin necesidad de justificar gastos. Sobre el importe resultante se aplica una retención de:

• 10% si la renta bruta anual no supera los 120.000 MAD.
• 15% si la iguala o supera.
• El propietario puede optar, de forma voluntaria, por un tipo único liberatorio del 20% sobre el bruto, lo que le libera de incluir esa renta en la declaración anual.

Cuando el inquilino es una empresa o una entidad pública, la retención la practica directamente el pagador y solo se transfiere al propietario el importe neto. Un dato relevante para el inversor español: desde el 1 de julio de 2026 se ha añadido una retención adicional del 5% específicamente en los alquileres entre personas jurídicas (empresa que paga alquiler a otra empresa); si usted alquila su vivienda a un particular o mediante una gestión personal, esta retención adicional no le afecta, pero conviene tenerlo presente si el inmueble se explota a través de una sociedad.

5. La fiscalidad si decide vender: la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI)

Cómo se calcula la plusvalía

Si vende el inmueble con beneficio, paga la TPI: un 20% sobre la plusvalía neta, es decir, sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición actualizado (el precio de compra, más los gastos de adquisición justificados, más las obras de mejora con factura, revalorizado con un coeficiente que publica cada año el Ministerio de Finanzas). Aunque no haya plusvalía real, o incluso si hay pérdida, se exige una cotización mínima del 3% del precio de venta: es un suelo que se aplica siempre. Desde 2023, cualquier vendedor puede solicitar a la administración fiscal marroquí un aviso previo sobre la liquidación de la TPI en los 30 días siguientes a la firma del compromiso de venta, lo que permite conocer el importe exacto antes de escriturar y evitar sorpresas o inspecciones posteriores.

Casos en los que no se paga TPI

La ley marroquí prevé varias exenciones, aplicables igualmente a los extranjeros:

• Venta de la vivienda que ha sido residencia principal durante un mínimo de años de ocupación efectiva continuada, siempre que el precio de venta no supere los 4.000.000 MAD.
• Ventas de importe total igual o inferior a 140.000 MAD.
• Transmisiones entre cónyuges, o entre ascendientes y descendientes directos.

Para un inversor que compra para alquilar o para revender a medio plazo —el perfil más habitual entre los clientes españoles de Zawan— ninguna de estas exenciones suele aplicar, por lo que conviene presupuestar el 20% desde el primer momento al calcular la rentabilidad neta de la operación.

6. Repatriar el capital a España: lo que de verdad exige la normativa

Este es, probablemente, el punto que genera más confusión entre los inversores españoles, y en el que abundan las explicaciones imprecisas. Es habitual leer que la repatriación de capitales exige «registrar» formalmente la inversión ante la Office des Changes, como si fuera un trámite administrativo con plazo. La propia Office des Changes lo aclara en su web: los inversores extranjeros no tienen ninguna obligación de declarar la realización de su inversión. Lo que sí exige la normativa es otra cosa, más importante en la práctica: conservar los justificantes que demuestren que el capital entró en Marruecos por los canales correctos.

En concreto, para que una inversión inmobiliaria se beneficie del régimen de convertibilidad —la garantía que permite transferir libremente a España el alquiler cobrado, la plusvalía de una venta o el capital si se liquida la inversión— es necesario poder demostrar, con la documentación bancaria original (justificante de transferencia SWIFT, contrato de compraventa, escritura), que los fondos llegaron a través de una cuenta en divisas o en dirhams convertibles abierta a nombre del inversor. Sin esa prueba documental, el banco marroquí puede negarse, más adelante, a autorizar la salida del dinero, no porque falte un registro, sino porque no puede acreditar el origen extranjero de los fondos.

En la práctica, esto significa que la garantía de repatriación no se obtiene rellenando un formulario en un momento dado, sino manteniendo ordenado, desde el primer día, el expediente de la operación: transferencia bancaria trazable, contrato notarial y prueba de cada pago posterior (impuestos, obras, honorarios). Es exactamente el tipo de archivo que un despacho puede montar y custodiar por usted desde Tánger, de forma que si dentro de cinco o diez años decide vender o repatriar rentas acumuladas, la documentación esté lista sin tener que reconstruir el histórico de memoria.

7. ¿Comprar como particular o a través de una sociedad marroquí?

Comprar en nombre propio (persona física) es más simple, más rápido y evita los costes de mantener una sociedad activa (contabilidad anual, presentación de cuentas). Es la opción más razonable para una segunda residencia, una vivienda para alquiler vacacional puntual, o una inversión aislada.

Constituir una SARL para canalizar la inversión tiene sentido en tres situaciones concretas: cuando se prevén varias adquisiciones sucesivas y conviene centralizar la gestión y la fiscalidad en una sola entidad; cuando el objetivo es separar el patrimonio inmobiliario marroquí de otros activos personales o de la matriz española, por motivos de responsabilidad o de sucesión; y cuando la operación busca, de forma indirecta, acceder a activos con restricciones para personas físicas extranjeras, como ciertos terrenos. La contrapartida es que la sociedad tributa por Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas de alquiler, en lugar del IR con la reducción del 40%, y exige llevar una contabilidad regular, lo que añade un coste de gestión anual que solo se justifica a partir de cierto volumen de operaciones.

8. Errores más frecuentes del inversor español

• No verificar el título de propiedad antes de pagar el primer depósito, confiando solo en la palabra del vendedor o del agente local.
• Pagar mediante una vía que no pasa por una cuenta convertible, lo que después complica —o impide— repatriar los fondos.
• No calcular la TPI del 20% al proyectar la rentabilidad de una futura reventa, y descubrir el impacto fiscal solo en el momento de vender.
• Ignorar la tasa de servicios comunales o el impuesto de vivienda cuando el inmueble está vacío, pensando que solo se tributa si hay inquilino.
• Firmar contratos de compraventa o de alquiler solo en francés o árabe sin una traducción jurídica de confianza, quedando sin control real sobre las cláusulas firmadas.

9. Cómo acompaña Zawan la inversión inmobiliaria en Marruecos

Zawan International Group trabaja como el departamento internacional en destino de empresas e inversores españoles que compran, alquilan o desarrollan inmuebles en Marruecos. Esto incluye la verificación legal del título de propiedad antes de firmar, la gestión de la apertura de la cuenta en dirhams convertibles, la coordinación con notario y registro, y el archivo ordenado de toda la documentación que después respalda la repatriación del capital y de las rentas. Todo ello con interlocución permanente en castellano desde nuestro equipo en Tánger, sin que el inversor tenga que desplazarse para cada trámite.

Si está valorando una inversión inmobiliaria en Marruecos —ya sea una operación puntual o el inicio de una cartera de varios inmuebles— puede solicitar una consulta gratuita con nuestro equipo de asesoramiento jurídico en Marruecos para revisar su caso concreto antes de comprometer ningún pago.

10. Preguntas frecuentes

¿Pueden los españoles comprar una vivienda en Marruecos sin ser residentes?

Sí. No es necesario residir en Marruecos ni contar con una autorización especial. La única restricción general afecta a los terrenos agrícolas.

¿Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Marruecos?

Derechos de registro (4% en vivienda construida), inscripción en la Conservación de la Propiedad (en torno al 1%-1,5%), honorarios notariales (0,5%-1% más IVA) y, si la hay, comisión de agencia (2%-2,5%).

¿Cómo tributa el alquiler de una propiedad en Marruecos si vivo en España?

Con una reducción del 40% sobre el ingreso bruto y una retención del 10% (hasta 120.000 MAD anuales) o del 15% (a partir de esa cifra), salvo que se opte por el tipo único liberatorio del 20%.

¿Qué impuesto se paga al vender una propiedad con beneficio en Marruecos?

La Taxe sur le Profit Immobilier: 20% de la plusvalía neta, con un mínimo del 3% del precio de venta aunque no haya ganancia.

¿Es obligatorio abrir una cuenta bancaria en Marruecos para comprar un inmueble?

Es la vía recomendada y, en la práctica, imprescindible si se quiere poder repatriar después el capital: los fondos deben entrar por una cuenta en divisas o en dirhams convertibles.

¿Hay que registrar la inversión inmobiliaria ante la Office des Changes para poder repatriar el dinero?

No existe una obligación formal de declaración. Lo imprescindible es conservar los justificantes bancarios que demuestren que el capital entró por los canales correctos.

¿Es mejor comprar a nombre propio o crear una sociedad marroquí?

Depende del volumen previsto de operaciones y del objetivo. Para una inversión puntual, comprar como particular suele ser más simple; para varias adquisiciones o para separar patrimonios, una SARL puede ser más eficiente pese al coste de gestión adicional.

¿Puede un extranjero comprar un terreno agrícola en Marruecos?

No de forma directa en la práctica actual, ya que la reforma legal que lo permitiría carece aún de reglamento de desarrollo. La vía indirecta habitual es hacerlo a través de una sociedad marroquí.

Fuentes y enlaces de autoridad

Agencia Tributaria — Convenio de doble imposición España-Marruecos

Office des Changes — Preguntas frecuentes sobre inversión extranjera

Office des Changes — Formas de inversión extranjera